부동산을 중심으로 본 산업 변화상
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논란 끝에 정부에서도 급증하는 베이비부머들의 복지비를 감당하기 위해 일정 기준시가 이상의 아파트를 살 때 취득세의 일정부분에 ‘노인복지세’란 명목을 신설해 부과하고 있다.
직장 근속연한이 짧아져 1960년대 초반에 태어난 베이비부머들은 특별한 경우를 제외하고는 대부분 경제생활에서 멀찍이 떨어져 있다. 국민연금 외에 개인연금을 들었거나 주식과 부동산에 투자해 성공한 사람들을 제외한 대다수 베이비부머들은 공원과 지하철역 여기저기를 헤매고 있는 건 오래전 모습과 똑같다. 정부에서는 이들을 위해 일자리 알선과 놀거리를 제공하고 있지만 갈수록 늘어나는 베이비부머들을 만족시키기에는 역부족이다. 그들 중 몇몇은 며느리가 등떠밀듯이 싸준 김밥도시락을 싸들고 파주와 여주까지 연결되어 있는 전철을 타고 하염 없이 창밖만 보다가 오후에 다시 서울로 돌아오는 것을 위안으로 삼는 분도 있다.
전자기기 다루는데 익숙하고 용돈이 두둑한 일부 베이비부머 몇몇은 아예 몇 시간이고 DMB방송과 한국형 닌텐도 게임을 하는 사치를 누리기도 한다. 지하터널 곳곳에는 움직이는 광고판을 설치해 의자에 설치된 이어폰짹만 연결하면 지루하지 않게 한 편의 뮤직비디오나 영화감상도 가능하다. 출입구 바로 옆 3명이 앉을수 있는 노인석도 정중앙에 위치해 있는 좌석까지 포함해 2배 이상 좌석을 확대했다.
오늘날 지하철공사는 대한노인회와 갈등을 빚고 있다. 지하철공사는 만성적자와 더 나은 서비스를 위해 노인우대제도 나이를 만 75세로 올릴 수 밖에 없다고 연일 언론홍보를 하고 국회의원들을 상대로 로비에 한창이기 때문이다.
베이비부머들 경제생활 은퇴에 따른 한국 부동산
경제적 능력을 상살한 베이붐세대들의 잇단 부동산 처분으로 일부 지역의 아파트와 토지는 가격이 주춤거리는 듯 했다. 하지만 갈수록 증가하는 개별세대와 이혼율 증가와 같은 사회적 요인으로 인해 소규모 부동산은 크게 영향을 받고 있지 않다. 인구와 베이붐세대들의 잇단 경제생활 은퇴로 일부 입지조건 좋은 곳의 부동산을 제외하고는 갈수록 상승여력이 둔화되고 있는 것만은 사실이다.
지난 15여년간 한국의 인구 및 가구 수 변화와 미래 인구 및 가구 수 변화 추정치를 반영해 산정한 결과 전국 주택수요 연평균 증가율이 2.6%~2.9%수준에서 꾸준히 줄어들어 2020년에는 2.09% 수준으로 떨어졌다. 지역별로보면 수도권의 주택수요 증가율이 15년 전인 2005년도에 3.54%에서 현재 2020년에는 2.5%로, 비수도권은 2.4%에서 1.7%로 각각 줄어들었다. 또 전국 주택 추가 수요 물량도 43만 가구에서 36만 가구 수준까지 내려갔다.
친환경/도심소형주택 수요증가
전체 주택수요가 줄어들었지만 고령화로 인한 편리성의 이유로 친환경, 소형, 도심소형주택에 대한 수요는 늘어났다. 지난 2004, 2005년 전세계적인 부동산 가격 급등의 주요 원인이 2차 세계대전 이후 출생해서 구매력이 높아진 베이비부머(baby boomer) 때문이다.
1955∼63년사이에 태어난 1차 베이비부머들이 사회에 진출해 집을 사기 시작한 80년대부터 아파트시장이 상승세를 탔고, 자녀들을 위한 생활환경을 고려하기 시작한 2000년대부터는 강남 아파트 사재기가 일어났다. 베이비 부머들이 그 당시 아파트 투자자의 핵심으로 부상했고 2015년 베이비붐 세대가 본격적으로 퇴직하는 시기와 맞물려 국내 경기는 빠른 고령사회 진입과 이에 따른 내수부진으로 지난 2008년말 금융위기에 버금가는 부동산발 경제 불황을 경험하기도 했다.
부동산 버블 폭발하나
일본의 경우만 놓고 보더라도 1990년대 장기불황의 원인중 하나가 고령화였는데 65세 이상 노인인구가 전체 개인금융자산의 상당부분이 저축성자산이 차지하고 있었기 때문이다. 이로인한 불확실한 미래 때문에 노인들이 적극적으로 소비를 하지 않아 결국 내수부진을 초래해 장기불황을 몰고 왔다. 지난 80년대말은 주택수요 증가가 가격상승의 가장 큰 원인으로 작용한 반면 2020년 오늘날은 주택수요보다는 유동성 과잉에 따른 투기적 수요 영향이 더 크게 작용하고 있는 것 같다.
시나리오 대로라면 베이비붐 세대가 2015년 이후 주택을 중심으로 부동산 매각에 따른 충격으로 저성장 및 부동산 수요부족(60년대 후반 및 70년대 전반 출생한 X세대 인구감소)과 맞물려 부동산 가격이 급락할 수밖에 없었을 것이다.
또한 2차 베이비부머 세대인 1968 ~1973(35~41세)가 주택시장을 받치고 있어 이들이 은퇴할때까지는 우려했던 만큼의 하락은 발생하지 않았다. 단, 전체적인 하락보다는 일부 수요가 없는 지역의 대형주택을 중심으로 일시적으로 거품이 빠지는 현상이 발생했을 뿐이다. 대신 실수요자와 투자자에게 인기가 있는 도심에 위치한 소형주택들의 수요는 꾸준히 늘어 가격도 강세를 띄었다. 그 동안 계속적인 금융교육과 정부의 부동산 억제책으로 인해 가계의 자산중 금융자산이 차지하는 비중이 20%초반에서 선진국 수준인 50%까지 높아졌다. 부동산 담보가 활성화되어 매도하는 것 보다 장기역모기지론을 활용하는게 일반화 되었다.
실버산업 번창 vs유아산업 후퇴
베이비부머들을 대상으로 하는 실버산업은 최대 호황을 맞고 있다. 지구 온난화로 북극이 점차 녹아들어 영토분쟁과 영유권 논란이 세계적으로 한창이지만 대서양과 태평양을 연결하는 새로운 바닷길이 열림으로서 ‘초호화 크루즈 북극관광 상품’도 부유층 노인들 사이에 불티나게 팔리고 있다. 반면 소아과나 유치원 같이 아이들을 대상으로 하는 영아산업은 붕괴되어 소아과 의사와 유치원 교사들은 정부의 대책마련을 호소하고 있다.
실제 1970년 100만명을 웃돌던 신생아 수는 현재는 20만명에도 이르지 못해 정부는 각 가정에서 아들 딸 구별말고 둘만 낳자는 ‘둘둘플랜’(two two plan)을 내걸었다.
이와 같은 출산율 저하로 향후 안정적인 경제성장에 우려를 나타내고 있는 정부에서는 주공아파트 뿐만 아니라 민간건설사와 연계해 민영아파트 분양시에도 파격적인 출산장려혜택을 주고 있다. 충청권에서 분양을 준비중인 한 건설사는 아파트 분양촉진차 잔금 때까지 1명을 더 출산하면 3년치 분유를 사은품으로 주고 추첨을 통해 미국 유학까지 보장한다고 광고하고 있다. 수년 내에 전라도와 경상도까지 심지어 평양까지 도달할 수 있는 전철도 개통된다. 내년에 있을 지자체 선거와 내후년 대선을 겨냥한 정치인들의 공약으로 앞으로 5년이 지나면 전국 어디서나 전철을 이용해 편하게 다닐 수 있게 되었다.
그동안 남북이 서로 불편한 점도 많았지만 정부의 각고의 노력으로 해상과 육로를 이용한 금강산 관광이 다시 재개되었고 개성공단을 통한 물자교류도 활발하다. 몇차례 남북간 위기감이 있었지만 경제교류는 꾸준히 이루어졌고 북녘땅인 개성공단에서 만든 제품도 우여곡절 끝에 국산(made in korea) 상표로 수출도 할 수 있게 되었다. 통일에 대한 남북간과 미국을 비롯한 대외강국간의 시각차이는 예전보다 많이 좁혀졌으며 서울~평안간 관광 전철에 대한 기대감으로 남북통일도 머지않아 보인다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597